手握现金924亿 融创高增长背后的安全底牌

2017-09-06 20:12:55 来源:黄海新闻网 责任编辑:黄海新闻网

   “这些年,融创在现金流管理上下了很大的功夫,时刻都保持着充裕的流动性”,融创中国(01918.HK)执行董事及行政总裁汪孟德在9月1日的中期业绩发布会上表示。

  据融创中报显示,今年1-6月,融创实现合同销售金额1088.5亿元人民币,同比增长94.2%,同时盈利能力进一步增强,毛利增长86%至26.16亿,溢利同比大涨1469.7%达16.14亿。

  难能可贵的是,在规模大幅增长的同时,融创始终保持了充裕的流动性。截至6月底,融创拥有现金余额924亿元,较2016年底的698亿元增长约32.4%。

  对现金流一向极为重视的融创中国董事会主席孙宏斌,曾表示房企核心风险就两个:地太贵、钱不够。融创手拥2亿平方米优质土地储备,同时保持充裕的现金流,可以说是构建了一个良好的安全循环。

  优质土储高周转 构建安全循环

  “房地产要保证企业安全,关键就是买对地。如果地的质量不高,就谈不上销售、谈不上周转、更谈不上利润。地买对了,流动性就会变好,就能保证充裕的现金流。”汪孟德表示,“融创持续良好的销售业绩,使得我们每个阶段都有非常稳定的现金流安全。”

  在上半年强劲销售和充足可售资源支撑下,融创在业绩发布会上宣布,融创上调全年销售目标至3000亿元。

  今年1-8月,融创已完成全年3000亿新目标的54%。随着下半年推出近4000亿的可售货源,融创下半年每个月销售有望超过400亿,将为公司带来巨大的现金流入。

  2016年,融创实现了1500亿元的销售额,较2015年大幅增长120%。如果2017年顺利完成3000亿元的销售目标,又将在2016年的基础上再翻一番。

  融创在业绩发布会上透露,包括万达文旅项目、一二级联动的土地储备在内,融创现有的土储已达2亿平米。如果按融创2016年销售均价18000元/平米计算,保守估计融创手上拥有的可售货值超过2.5万亿。

  充足高质量的土储将为融创未来几年的合同销售提供必要保障,成为行业领军企业的有力竞争者。更为关键的是,融创在市场低谷期通过并购获取的土地成本较低,未来升值溢价空间极大。

  客观来说,相比同行,融创土地储备结构优越,96%货值均位于一二线及环一线城市,位置基本上也都是城市的核心位置,平均地价又仅在每平米5千元左右。同时,从2012年至今,融创实现了51%的年度复合增长率,远远领跑于其他房企。从这两点来看,融创的业务安全系数还是相对较高的,未来可持续为公司贡献强劲的销售增长和巨大的现金流入。

  知进退 打造现金流良性循环

  一方面是稳健的财务安全,另一方面是开源打造现金流良性循环。认真看融创的拿地偏好,会发现这是一家现金流导向明确的企业。

  融创善用并购拿地,并且倾向选择成熟度高、易高周转的项目,相比招拍挂土地至少需要十个月才能产生销售,收并购土地周转快、资金使用率高,IRR(内部收益率)会非常高,安全性也更大。

  比如2016年9月融创收购融科资产包后,仅一个季度即贡献百亿销售;2017年5月收购天津星耀五洲项目,三个月后已经蓄客开盘;近期收购的万达文旅资产包,很多项目交割后便直接开始销售。通过并购,融创实现了现金流的快速回收。

  融创有进,还有退。即孙宏斌说的“知进退”,这同样是个现金流问题。

  2016年融创判断热点城市地价过高、流动性将持续收紧,于是停止了公开市场拿地,快速销售回笼现金流等待机会。

  2017年年初市场进入下行,融创果断发起多笔并购,上半年通过并购收获优质土地2553万平米,7月收购万达13个文旅项目的91%股权。当同行们在公开市场上为高价地抢得头破血流时,融创却守住钱袋子,在最好的时机出手并购价格合理的土地。

  考虑到融创已拥有高达2万亿优质土地储备,孙宏斌在发布会上表示,“将暂缓拿地,再重启拿地后,融创对土地的标准会大幅提升”。可见,融创未来将通过更为谨慎的拿地策略,减少资本性支出,静静等待本轮收购货值的现金流兑现。

  鉴于公司拥有较低土地成本和较高销售均价,即使市场调控会持续,未来毛利率和净利率会维持较好水平。汪孟德表示,“未来保证25%毛利,净利10%以上是完全没有问题的。”